房地产税收制度的工作总结和房地产行业景观设计总结汇编 12页

房地产税收制度的工作总结一、我国房地产税收制度简介建国初期，在全国范围适用的税种为14种，其中涉及房地产业的税种有房产税、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。各地还普遍征收契税，遗产税则没有开征。上世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。改革开放后，房地产税收制度也经历了一系列变革：上世纪*年代初期恢复征收契税，*年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税，*年代初期开征了土地增值税,其他相关税种也实行了改革。目前，与房地产业有关的税种有11个，分别为：契税、营业税、城市建设维护税、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、城市房地产税。其中房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税划为地方政府固定收入，营业税、企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。二、改革我国现行房地产税收制度的必要性（一）改革我国现行房地产税收制度是加强房地产业税收征管的需要。由于房地产业税收涉及税种11个，纷繁复杂，众多税种又涉\n及众多征税环节，加之房地产开发周期长、流动性大、隐蔽性强等原因，房地产税收管理不可避免存在很多政策盲点和征管难点问题，稅收管理力不从心，目前，房地产业已经成为偷逃税重灾区。（二）改革我国现行房地产税收制度是国家宏观调控的需要。目前，房地产业持续高速增长，房地产投资过热，房价增长过快，通过改革现行房地产税收制度能够抑制或降低房价。并且，目前社会贫富差距的日益扩大，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，而通过改革现行房地产税收制度，在财富的保有环节调节，可起到调节个人收入分配的作用。（三）改革我国现行房地产税收制度是完善地方税体系的需要。我国地方税体系极不完善，缺乏独立的主体税种。占地方税收较大比重的营业税、企业所得税、个人所得税作为中央、地方分享税种，在目前情况下难以成为主体税种，而其他独立的地方税税种多是零星、分散的小税种，难以挑起大梁。改革我国现行房地产税收制度，完善财产税制，是确立地方税主体税种的首选。（四）改革我国现行房地产税收制度是创造公平税收环境的需要。由于目前我国房地产税制内外不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，导致内外资企业房地产税负不均，不利于本国企业的生存和发展。三、我国现行房地产税收制度存在的问题（一）税种数量偏多，设置不够合理。房地产涉及税种过多，且主要集中在流转环节，即流转税重;而占有和交易环节相对轻，即保有税\n轻。而流转税是间接税,具有可转嫁性，使房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者。（二）部分税制过于陈旧。在世界主要国家已经实行从价征收房地产税的今天，我国仍以纳税人使用土地的面积作为计税依据显然不符合房地产税的发展趋势。这种简单的计征方法虽然在操作上比较简便，但却造成纳税人在保有土地时的税收成本明显偏低,致使纳税人可以不在乎土地的税收成本,低效率地使用土地。（三）税权过度集中。目前，我国在税收管理权方面，立法权、管理权等都高度集中于中央，中央对“税权”统得过死，不利于地方政府因地制宜实施政策，不利于发挥地方政府的积极性。（四）有些税种的计税依据不合理。如土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积。这种计税方式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。（五）内外税制不统一,形成内外资企业竞争环境的不公。在现行内外分开、房土分开的房地产税制下,外资企业保有土地时的税收成本几乎为零，其税负明显小于内资企业。这种内外区别对待的房地产税制将大大损害内资企业的利益，影响税收的公平性原则。（六）对土地资源的调节力度较弱。与房产有限使用的特性相比,土地具有长期使用、不可再生等特征,因此土地是一种稀缺性资源，其经济价值较房产更高。而在目前的房地产税制下，高价值的土地资源却承担着低水平的税负,现有房地产税不能对土地资源进行有效调节。\n四、国外房地产税制的主要特点（一）具有贯穿于房地产开发、保有、转让等全过程的完善的房地产税收体系。在房地产保有环节，主要是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收的；在房地产取得环节，针对房地产拥有者在取得房地产的不同方式而分别课征；在房地产所得环节，主要包括公司所得税、个人所得税和土地增值税等，就其所得或增值收益而课征的税收。（二）房地产税是地方政府的主要税种。凡是实行分税制的国家大多都将房地产税划归地方税，由于其稳定性，多成为地方税的主体税种。（三）对房地产课税一般都以房地产的资本价值或评估价值作为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。（四）实施内外统一的房地产税制，且征税范围既包括城镇也包括农村。五、改革我国现行房地产税收制度的思考（一）简并税种，优化结构。一是统一房地产税等内外有别的税种，统一税法，公平税负。二是将房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税合并为统一的房地产税。三是清理房地产\n业的各项收费，将一部分合理的房地产方面的行政性收费改为税，扩大税基。（二）调整税基和税率。一是扩大房地产税的征税范围。无论是经营性房地产，还是非经营性房地产，无论是城镇还是农村，按照房地产稅的基本理论,都毫无例外地享受了政府提供的公共服务，按照税收的“受益原则”，都应成为课税对象，承担纳税义务。二是实行灵活的税率。不同房地产在经济活动中的收益是不同的•所能承受税负的能力也是不同的。因此，房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。（三）中央政府向地方政府适当下放税权。在统一税政的前提下,赋予地方适当的税政管理权。如中央只负责制定房地产税的基本法、规定各个税收要素,而将制定实施办法、评估规则、调整税率等权限赋予地方，以适应各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场。（四）适时修正税法。各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。应对一些十几年以至几十年不变的税种暂行条例进行修改。（五）合理确定计税依据。改变目前既有从量计征又有从价计征的双重征收方法的局面，统一为从价计征,且按照房地产评估值征税。这既可使房产税收入随着房产价值的增长而增长，还可以在一定程度\n上调节土地的级差收益。（六）确立房地产税为地方税的主体税种。通过扩大征税范围、改变计税依据确定方法及合并房地产保有环节的相关税费，形成房地产保有环节的税收增量,逐步扩大房地产税的收入规模和收入比重，将房地产税随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，（七）推进房地产税收制度改革的配套政策。一是制定规范而严密的财产登记制度，以有效获取财产信息和征管资料。二是建立科学的评估体系，包括建立专门的评估机构，培养专门的评估人才，制定严密的评估制度。（八）加强房地产业税收征管。加强房地产市场的税收征收管理,堵塞漏洞，减少税收流失。为此，税务机关要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐，并加强与各有关部门的工作配合。\n房地产行业景观设计总结一、房地产行业景观设计的现状第一，园林景观作为房地产的一部分，除了别墅楼盘，大部分小区的占有面积是十分有限的。按照国家对普通住宅小区的规划，新建小区的绿化面积必须大于35%o因此，在总占地面积十分有限的情况下，开发商往往会把用地的容积率用完，园林景观的开发及造景受到了面积的限制。第二，园林景观作为新兴产业，在学习中国传统园林的基础上,除了部分别墅盘可以采用并参照中国传统的造景手法外，很多楼盘往往采用西式的轴线景观，照搬西方的传统园林造景方式，而忽略了园林景观本身的造景艺术以及居住小区的功能设置，形成了总平面很炫，讲究平面构图，到处是水景，功能性不足的景观。第三，大型开发商由于有了一些楼盘的设计及管理经验，对景观的要求也相应越来越高，因此也愿意投入更多的成本去开发和研究新的园林景观。在针对不同类型的房地产园林景观设计中设计出具有本公司标准的园林景观，然后在不同的项目中套用。第四，作为园林设计公司，每间公司的作品也是有其固有的模式。在当前房地产开发的节奏下，高速运转的设计行业，使得设计公司的园林景观也要跟随其脚步，除了空间的布局有所变化，其形式及小品也是大同小异。当然，也不乏有优秀的园林景观作品的出现。第五，房地产作为一件商品，在前期开发中，开发商往往会把关注点放在展示区中。愿意在前期投入相对大的成本去开发“可看”的景观，简而言之，就是看上去很美。其中很多景观都是临时性的，甚\n至是借用的。从而相成了资源的浪费以及客户后期对其产品往往会失望。第六，植物造景作为当前大部分开发商所追捧的一种造景方式,其本意是好的。但为了在最短的时间内形成优良的植物景观，就必须把种植密度提高，形成其所谓的“五重绿化”，这样也就无形间形成了不必要的浪费，植物在几个月后往往挤成一团，而且许多绿化设计师也不顾植物的生态习性，把一些不耐阴的植物也种植在大乔木底层。第七，大花海的景观也是十分流行的植物景观，但其维护成本过高，只有少数开发商在高端盘中运用，而在低端楼盘的设计中只能运用花径的方式来营造具有视觉冲击力的园林景观。当然，作为一种营销方式也是无可厚非。但过于追求意境，只满足短期内的园林造景功能而忽视了后期的使用及实际景观也是不可取的。第八，水景的运用也是许多开发商所乐此不疲的。在前期或者入口的重要景观位置适当做一些水景是可取的，但如果罔顾后期的使用及维护，往往美景变丑景。因为水景在后期的维护成本过高，许多物业公司被迫把水景的水关掉，那么原来的水景就失去了其意义。当然,自然式水景在造景中还是比较有优势的。二、如何提高房地产行业景观设计的质量和科学性第一，提高土地的利用率。在房地产行业当中，“寸土寸金”确实是客观事实，而且我国的土地本身就较为有限，人口密度较大，所以对房地产行业景观进行合理的空间与布局设计，提高对土地的利用率就显得尤为必要。当前，我国的房地产行业主要在城市地区房展，所以人口相当集中，而人们的生活、生产用地肯定是需要首先得到保\n障的，为了不至于使景观设计被完全的抛弃，就应当在设计上考虑到如何利用好每一寸土地，以改善人们的生活居住条件和自然生态环境。例如，首先要基于整体规划，将一些不起眼的角落利用起来，这些角落通常没有人为活动，可以成为良好的景观设计空间、平台，由于这些角落的面积通常不是很大，所以可以考虑将其设计成多层次的立体化景观；其次，在垂直绿化、屋顶绿化方面多做一些设计研究和实践，这也不会占用到人们的正常生活、生产空间；最后，是要在人们的生活、生产环境当中，渗透景观设计，使景观和人们的正常生活、生产融为一体，这既不会对生活、生产造成影响，不会消耗多余的土地，还可以直接改善人们的生活、生产环境。第二，应用传统园林设计手法。当前的人们都更加倾向于传统审美，所以在如今的房地产行业景观设计当中，可以合理的应用传统园林设计手法，这一方面可以满足人们的审美需求，另一方面还可能促进传统文化的传播，尤其是住宅小区，可以多应用一些传统园林设计手法。中国传统园林设计手法包括透景、分景、障景、借景等等，这些手法可以营造出不同的审美视觉和氛围，在住宅小区的景观设计当中，可以因地制宜的运用这些手法，突出景观的人文性、自然性。第三，提高植物绿化设计的合理性。在绿色、环保理念之下，景观设计以植物绿化为主体，各种艺术表现形式，基本上都以植物绿化为基础，所以在房地产行业的景观设计当中，一定要重视植物绿化，提高植物绿化设计的合理性，这一方面是可以营造出具有较高审美价值的景观，另一方面提高建筑区域的绿色性、环保性，改善人们居住的自然环境条件。在房地产行业的植物绿化设计当中，具体来说需要\n注意四点，首先要注意树种的选择，即选择哪些树种来进行植物绿化，这需要考虑到地方的环境条件、经济性以及艺术设计层面的需求和建筑结构特点，要求树种能够适应地方环境条件，正常健康的生长，同时要具有一定的经济性，不会给景观的建设造成过大的经济成本压力，而且还要符合艺术设计需求，能够体现设计的主题、思想，在视觉上能够给人以美感，再一个是要考虑到建筑的结构特点，不能影响到建筑的采光，在夏季又要能够为建筑提供一定的遮荫为最佳；其次,在植物绿化的种植形式选择上，应当尽量减少人工痕迹，使植物能够和环境有机的融为一体，给人一种植物是自然生长出来的感觉，不要过于突兀；第三，在植物绿化的种植密度方面，要做到疏密有致，疏的地方给人以活动空间，密的地方要能够发挥阻隔噪音、净化空气的作用，提高景观设计的综合效益；第四，应当具有丰富的种植层次，在空间结构上，高、中、低均应有植物绿化覆盖，这既可以让景观给人以丰富的视觉审美体验，还能增强景观的绿色、环保属性。第四，利用好水资源。在景观设计当中，水也是非常重要的一个构成要素，它不仅可以丰富景观设计的内容和艺术表现形式，同时还可以带来一定的生态作用，为周围的动植物提供水源或是帮助净化水资源等等。不过，我国属于是人均水资源占有量非常低的一个国家，所以总体来说我国水资源紧缺，因此房地产行业在进行景观设计的时候，必须要真正将水资源利用好，减少水资源浪费，用有限的水资源,营造出高质量的景观。三、总结及其他相关建议房地产行业景观设计具有较高的综合效益与价值，一方面通过景\n观设计可以提高房地产的商业价值，景观对房产开发商的价值主要在其商业价值，商业价值又主要体现在房屋的销售售价上，高品质的景观建设，有利于住宅房地产销售。作为房地产开发者们都希望创造开发的最大效益，在新的房地产楼盘开发时，开发商们不但要考虑住宅的本身结构是否合理，而且要考虑住宅的外部环境，大多的房产开发者都认识到，要提升开发商的的自身品牌竞争力，必须要注重小区的环境建设，注重小区的景观建设。因此，越来越多开发商未来吸引更多的眼球，将景观作为销售的卖点，通过营造良好的景观来吸引购房者；另一方面通过景观设计可以改善人们的生活环境，消费者购买住宅时关心的不单是住宅的价格和区位地段等，还注重该住宅的房地产的生活环境和生态环境，也就是小区环境景观设计。房地产行业景观设计既可以改善空间视觉审美，还可以改善区域性的生态环境，让人们能够生活在更加接近于自然的环境、空间当中，提高人们的生活质量，使人们的身心更加健康，这对于现代的城市人群来说是相当重要的，因为长期在城市中生活，人们或多或少的都产生了厌倦的情绪，都渴望能够接近自然；再者是通过景观设计，可以对整个自然生态环境起到一定的保护作用，能够在一定程度上促进自然生态环境的修复。综上，结合本人的实际工作经历，我以为要在房地产园林景观中设计出具有特色及满足其使用功能的优美园林景观，必须尊重其使用者的实际需求，研究及恰当运用各种造景方式，在满足开发商造价成本要求的前提下，适当采用新材料，新工艺，为新中国创造更好用、更美观的园林景观，而且在设计实践当中，还要着重关注一下几点：第一，在当前人口老龄化及“二胎”的大环境下，居住区的园林\n景观设计应当充分考虑老人及儿童的需求。在园区设置可供老人及儿童活动的场所。第二，绿化作为可持续景观，应在园林景观设计中得到充分重视,把更多的成本投入到绿化中来。第三，在总平面布局中应充分考虑周边环境及居住区的容量，在一些开口及细节上做好设计。如在小学附近的出口应当是人流量最大的出口，高层景观的首层园路宽度应当适当加宽。架空层的设置应当与建筑充分沟通，是其用户在使用中更加方便。第四，园林作为小环境，引导并肩负着社区的交流、交通及组织的功能，同时也让人对其有着极其亲密的感官感受。因此，我的结论是：设计出优美宜人的园林景观和功能适用的景观应当作为园林景观设计工作者的使命。